신혼부부의 생애 첫 디딤돌 대출 후기(방공제&MCG) (3)

안녕하세요 운정남자입니다😎

디딤돌 대출 후기 3편입니다. 2편에서는 소득산정 방법에 대해 자세히 알아보았습니다. 지난 포스팅에 대해 궁금하시다면 아래 사진을 클릭하시면 확인하실 수 있습니다. 

 

디딤돌대출 1탄(클릭시 이동)

디딤돌대출 2탄(클릭시 이동)

 

이번편에서 알아볼 내용은 대출에 대해 처음 찾아보시는 분들에서 많이들 생소하게 생각하실 수 있는 내용입니다. 

바로 방공제&MCG(모기지신용보증)에 대한 이야기 인데요. 

 

방공제

란 대체 무엇일까요? 예를 들어 설명해드리겠습니다. 아파트를 주택담보대출을 받아 구매하였는데 방이 여러개라면, 그중 하나를 보증금을 받아 세를 줄 수도 있습니다. 이 때 해당 아파트가 경매로 넘어가게 된다면? 경매로 낙찰된 금액 중 보증금에 해당하는 만큼은 세입자가 가져갈 수 있도록 우선권이 주어지게 됩니다. 은행 입장에서는 이 때문에 대출금액을 모두 돌려받지 못할 수 있겠죠? 따라서 지역마다 일정금액을 정하여 대출 전체 한도에서 미리 차감하여 대출을 실행해주는 제도입니다. 대출신청인이 임차인을 두지 않을 계획이라고 해도 어느정도의 금액에 대해서는 보호장치를 갖게되는 겁니다.  지역별로 해당하는 방공제 금액은 다음과 같습니다.

출처 : 한국주택금융공사

또 공제를 적용받는 방의 개수에 대해서도 생각해야합니다. 

출처 : 한국주택금융공사

 아파트/빌라의 경우는 방 중에서 임대차 없는 방이 1개 이상이라면 공제방수는 1개입니다. 따라서 아무 방에도 세입자를 둘 생각이 없어도 최소 1개 방에 대한 공제를 하는거죠. 위의 표를 기준으로 저는 파주시에서 주택을 매매했으므로 전체 한도에서 2300만원이 차감되었습니다. 그렇다고 해서 신혼, 생애최초, 2자녀 이상이 아닌 경우 디딤돌 최대한도가 2.5억이므로, 대출 한도가 [2.5억 - 2300만원 = 2.27억]이 되는건 아닙니다. 이 공제방수의 적용 기준은 담보주택 평가액에 대한 LTV 비율로 적용되므로 LTV를 최대 70%로 받는다고 하면, 담보주택 평가액이 5억원인 경우 3.5억(5억의 70%)에서 2300만원을 뺀 값인 3.27억이 됩니다. 이 값이 디딤돌 대출의 최대 한도인 2.5억보다 크기 때문에 최대한도 2.5억을 모두 대출받을 수 있는거죠.

 반대로 만약 3.5억에 아파트를 계약했다고 해봅시다. LTV 70%를 적용하면 2.45억입니다. 그런데 여기서 방공제 2300만원을 차감하면 [2.45억 - 2300만원 = 2.22억]이 됩니다. 이때는 이 값이 디딤돌 대출 최대 한도 2.5억보다 작기 때문에 실제 한도가 2.22억이 되는 것입니다. 쉽게 말해서 [디딤돌 최대한도]와 [LTV 70% - 방공제차감액]에서 작은 값이 대출 최대한도가 된다고 생각하시면 되겠습니다.

 

 

MCG(모기지신용보증)

 

그런데 내가 만약 3억이하에 아파트를 계약했다면 얘기가 달라질 수 있습니다. 이때는 주택금융공사에서 모기지 신용보증에 가입할 수 있습니다. 이 경우에는 일정 금액의 보증료를 내면 차감되는 공제액만큼 추가 대출이 가능하다는점! 

 

 

다음에 계속